Chasseur immobilier, Cergy Val d’Oise 95 marché immobilier – région

Chasseur immobilier, Cergy  Val d’Oise 95  marché immobilier – région

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Le Val d’Oise se caractérise par son territoire contrasté regroupant, notamment dans ses deux parcs naturels régionaux, un patrimoine touristique et naturel certain d’une part et, d’autre part, des zones fortement urbanisées, le premier aéroport d’Europe continentale (Paris Roissy Charles-de-Gaulle), des pôles d’activité économique dynamiques au rayonnement national et international (dont 9 pôles de compétitivité). Il tire son nom de l’Oise, affluent majeur de la Seine qui le traverse.

 

Le département présente un double visage : d’une part, un espace urbanisé sur toute sa frange méridionale, depuis le secteur d’Argenteuil – Bezons, jusqu’aux communes du sud-est (Sarcelles, Gonesse, Garges-lès-Gonesse), et d’autre part, de très vastes espaces ruraux maintenus en zones de production agricole : polyculture et élevage dans le Vexin français, grande agriculture à forte valeur ajoutée en Plaine de Franc

Villes principales

Le chef-lieu du département est Pontoise qui abrite une sous-préfecture, tandis que Cergy abrite physiquement la préfecture. Les deux villes sont très liées au sein de l’agglomération nouvelle de Cergy-Pontoise. Construite à partir de 1969 sur un territoire à peu près équivalent par sa superficie à celui de Paris, Cergy-Pontoise est devenue en l’espace d’une génération une véritable métropole (200 000 habitants) dotée de tous les équipements indispensables au bien-être de ceux qui y vivent et y travaillent (250 000 m² de commerces, 4 théâtres, 11 cinémas, 83 groupes scolaires, 18 collèges, 11 lycées, …).

Les sous-préfectures du département sont, outre Pontoise, situées dans les villes d’Argenteuil, la plus peuplée du département, et de Sarcelles.

Le département compte aussi d’autres villes de plus de 25 000 habitants comme Garges-lès-Gonesse, Franconville, Goussainville, Ermont, Bezons, Villiers-le-Bel, Taverny, Gonesse, Sannois et Herblay.  

Un environnement naturel de qualité :

75% du territoire départemental sont couverts d’exploitations agricoles, de cours d’eau, de forêts, de coteaux, …  

Les principales forêts sont celles de Montmorency, de L’Isle-Adam et de Carnelles, mais il en existe d’autres, comme la forêt de la Roche-Guyon, les Buttes du Parisis, le bois de Galluis ou encore la forêt de l’Hautil en bordure des Yvelines.

Le Val-d’Oise
possède deux parcs naturels régionaux qui contribuent à préserver la majeure partie du département : le parc naturel régional du Vexin français et le parc naturel régional Oise-Pays de France.

 

Le Vexin français est l’une des régions rurales les mieux conservées à proximité de Paris. Situé au nord-ouest de l’Ile-de-France, il rassemble 79 communes du Val-d’Oise (dont il couvre près de 50% de la superficie totale) et des communes des Yvelines autour d’un projet commun fondé sur la préservation de l’environnement et le développement économique local. Le Parc naturel régional abrite les « Coteaux et Boucles de la Seine », premier site francilien choisi pour faire partie du réseau européen d’espaces naturels remarquables Natura 2000.

L’eau est également très présente : le Val-d’Oise est traversé par l’Oise selon un axe nord-est / sud-ouest. La boucle de l’Oise à Cergy constitue l’axe d’urbanisation de l’agglomération de Cergy-Pontoise. Son centre est occupé par des étangs d’une surface totale de 150 hectares aménagés sous forme de base de loisirs.

Le cours de la Seine borde le département au sud avant d’atteindre la Normandie.

Le Val-d’Oise est traversé par plusieurs autres rivières de moindre importance comme l’Epte, la Viosne, les deux Aubette, le Sausseron et l’Esches qui occupent des dépressions du Vexin français.

Un riche patrimoine historique, architectural et culturel

Le département possède un riche patrimoine historique et architectural classé, mais ne se situe pas sur les grands axes touristiques français. Il est éclipsé par le rayonnement exceptionnel de la

Auvers-sur-Oise, le village des peintres, est devenu le pôle principal du département avec une importante clientèle internationale. Egalement dans le Vexin, le château de la Roche-Guyon constitue un autre pôle touristique, aux confins de la Normandie et de l’Ile de

A l’est, l’abbaye de Royaumont est le second monument le plus visité.


Au sud, le château d’Ecouen abrite le musée national de la

Plusieurs autres musées et monuments se situent dans le département : on peut citer le musée archéologique départemental du Val-d’Oise à Guiry-en-Vexin, le musée Jean-Jacques Rousseau à Montmorency, ou encore l’abbaye de Maubuisson à Saint-Ouen-l’Aumône parmi les plus

Parmi les personnalités célèbres, Vincent van Gogh a vécu à Auvers-sur-Oise, Camille Pissaro à Pontoise ; Georges Braque est né à Argenteuil, Edouard Manet, Claude Monet, Alfred Sisley et Auguste Renoir y ont vécu et

Plus proche de nous, Anis est un chanteur originaire de Cergy et Christophe Willem est né à Enghien-les-Bains où a vécu Tristan

Des pôles d'activité régionaux forts

Issu du découpage administratif de la région parisienne en 1967, le Val-d’Oise s’est affirmé rapidement comme un département dynamique.

Si le tissu économique du département est composé d’une large majorité de PME-PMI, le Val-d’Oise accueille bon nombre de grandes firmes : sièges sociaux et groupes industriels de renom national ou international ont choisi de s’y implanter.

 

L’agglomération de Cergy-Pontoise, le bassin industriel d’Argenteuil – Bezons, et le secteur de Roissy-en-France en accueillent un nombre considérable : 3M, SPIE, BP, Dassault, Sagem, Thales, Thomson, Fujitsu-Siemens, Konica, Opel, Yamaha, Pioneer, … Ces entreprises font appel à un réseau dense et diversifié de sous-traitants. Une part importante de la production industrielle du Val-d’Oise est issue des nombreuses entreprises de taille moyenne présentes sur son territoire. Celles-ci sont notamment orientées vers des secteurs d’activité à vocation technologique : fabrication mécanique et d’équipements industriels, activités numériques, électroniques, … le département est ainsi au premier rang français dans le secteur de la production des robots.

Le territoire du Val-d’Oise est concerné en outre par les périmètres de 9 pôles de compétitivité labellisés par le gouvernement (System@tic, Medicen, Cap digital, ASTech, Finance Innovation, Elastopole, Advancity, Cosmetic Valley et Mov’eo). Les pôles d’excellence sont également relayés depuis plusieurs années par les réseaux d’entreprises qui maillent le territoire.

Plus de 2% du territoire départemental sont affectés aux zones d’activités économiques (parc Saint Christophe, parc de l’Horloge, parc Val de France, …) et le Val-d’Oise compte le seul Centre Européen d’Entreprises et d’Innovations d’Ile-de-France avec l’ACCET-Neuvitec

Au cours des dix dernières années, le département a été classé plusieurs fois au premier rang des départements français en termes d’accroissement du nombre des emplois.

Le Val-d’Oise dispose de pôles économiques complémentaires. Citons Les rives de Seine, d’Argenteuil et Bezons à Cormeilles-en-Parisis, Herblay, La Frette-sur-Seine, qui sont remarquablement bien situées par rapport à Paris.

Un enseignement de qualité, un large éventail de formations

La création dès 1991 de l’Université de Cergy-Pontoise qui accueille 17 000 étudiants en plus des 12 000 élèves inscrits dans les écoles supérieures de gestion et d’ingénieurs (ESSEC, ENSA, EISTI, ITIN, les 7 grandes écoles de l’Institut polytechnique Saint-Louis) démontre la volonté de doter l’agglomération des atouts nécessaires à son essor.

Cergy-Pontoise est désormais le second pôle universitaire en Ile-de-France après Paris.

Des infrastructures de transports développées

Le département dispose d’un bon réseau de communication, formé de plusieurs lignes de chemins de fer, d’importantes voies de desserte routière, de la présence de la Seine et de l’Oise ainsi que du premier aéroport international français.

Le réseau routier est constitué de deux grands axes radiaux : l’A1 à l’est, et l’A15 à l’ouest qui dessert Cergy-Pontoise et se prolonge en direction de Rouen par la route nationale 14 aménagée en voie express dans le département. L’A16 permet l’accès à la Grande-Bretagne par le tunnel sous la Manche. Les routes nationales 1, 16 et 17 constituent d’importants axes. Ils sont tous reliés par la Francilienne.

Outre l’aéroport international Roissy Charles-de-Gaulle, le département dispose d’aéroports d’affaires (Paris Le Bourget, Pontoise).

Les voies ferrées assurent une bonne distribution avec Paris :

Côté RER, le département est desservi par les lignes A3 (terminus Cergy-le-Haut), B (terminus aéroport Charles-de-Gaulle), C (Ermont-Eaubonne, terminus Pontoise) et D (Garges, Sarcelles).

Côté train, plusieurs lignes permettent de rallier Paris par les gares de Saint-Lazare (lignes J desservant la moitié ouest du département : Paris – Gisors, Paris – Ermont Eaubonne et Paris - Cormeilles-en-Parisis) et du Nord (lignes H desservant Pontoise ou Persan Beaumont via Ermont-Eaubonne, ou Luzarches ou Persan Beaumont via Montsoult

Située à 30 kilomètres de Paris, Cergy-Pontoise bénéficie des principales voies de communication nécessaires à son développement : trois lignes SNCF, ainsi que les lignes A et C du RER, mettent le cœur de Paris à 40 minutes. En voiture, l’A15 reliée à l’A86 place Cergy-Pontoise à 30 minutes de La Défense (en heures creuses). La Francilienne rend aisément accessibles l’aéroport international de Roissy Charles-de-Gaulle et sa gare TGV intégrée, qui permettent des connexions rapides et faciles pour les passagers aériens et ferroviaires depuis et vers toutes les principales métropoles françaises et européennes.
 

Un habitat diversifié : où acheter selon votre budget ?

Tantôt bourgeois, tantôt populaire ou campagnard, le Val d’Oise reste, malgré la flambée des dernières années, le département le moins cher de la grande couronne avec la Seine & Marne, et offre aux primo-accédants la possibilité de devenir propriétaires.

Le département compte trois arrondissements

L'arrondissement de Pontoise, est le plus peuplé et le plus vaste (65% des communes de cet arrondissement sont membres du parc naturel régional du Vexin français) :

- Cergy (Cergy-le-Haut, Cergy Village, Port-Cergy, Cergy Préfecture): L’ancienne ville nouvelle poursuit son développement et offre, selon ses quartiers, un éventail de biens adaptés à tous les budgets. Grâce aux commodités de transports, aux centres commerciaux, au parc de loisirs, la ville perd son image de cité bétonnée et vieillissante. Les acheteurs privilégient le calme de Port-Cergy sur les étangs et les constructions neuves de Cergy-le-Haut , qui sont aussi les quartiers les plus chers. Pour un 3-pièces à Port-Cergy, il faut prévoir 240.000 euros, une somme qui permet de s’offrir un appartement avec une pièce de plus dans les quartiers plus anciens, construits dans les années 1970 mais réhabilités, de la Préfecture ou de Cergy.

- Pontoise, surtout la ville haute, séduit par son calme quasi provincial et son habitat 1900. Les promoteurs ont investi les lieux depuis quelques années pour tenter d’enrayer le manque de (surtout les surfaces moyennes). Le neuf est relativement meilleur marché que l’ancien. Dans le centre, compter 3.400 euros le m² pour un appartement dans un immeuble fin XIXème, un peu moins pour une maison de ville style 1900. Dans le quartier de l’Hermitage, compter 3.000 euros le m² pour une meulière, 2.800 euros le m² pour un pavillon(années 1970-1990).

Avec 80% d’habitat individuel, il est bien plus facile de trouver un pavillon qu’un 3-pièces à L’Isle-Adam. Dans le lotissement du parc de Cassant, les prix démarrent à 300.000 euros pour un pavillon de 110 m².

A 15 minutes de Paris par le RER C, Ermont offre l’image d’une petite ville de province. Essentiellement composé de maisons de ville construites dans les années 1960, le parc immobilier ne manque pas non plus d’appartements ni de grandes surfaces. Les programmes les plus récents sont sortis de terre dans les années 1990. Il faut pouvoir disposer d’environ 400.000 euros pour acheter un pavillon de 100 m² avec un jardin de 500 m².

La verdure, les commodités de transport, une municipalité plutôt dynamique, autant d’atouts qui expliquent que Franconville se vend cher. Pour s’offrir une maison, il faut disposer d’au moins 400.000 euros, un prix qui double si l’on souhaite acheter une meulière des années 1930 ! Les appartements les plus courus sont les 3-pièces en centre ville. Quartier de l’Epine-Guyon, ils coûtent environ 160.000 euros dans une résidence verdoyante des années 1970.

La forêt de Montmorency et des prix encore abordables font de Taverny une destination appréciée. Des programmes neufs sont venus compléter un parc immobilier qui date pour l’essentiel des années 1960.

Mais aussi : Beauchamp, Eaubonne, Mériel, Pierrelaye, Persan, Osny, Boisserie-l’Aillerie, Magny-en-Vexin, Vétheuil, Marines, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Prix, Méry-sur-Oise, Saint-Ouen-l’Aumône, Vigny, Sagy, Seraincourt, Us, Jouy-le-Moutier, Vauréal, Courdimanche, Menucourt, Boisemont, …

- Argenteuil (Argenteuil, Bezons, Cormeilles-en-Parisis, Montigny-lès-Cormeilles, Herblay, la Frette-sur-Seine, Sannois – la densité de population est largement supérieure à la moyenne du Val-d’Oise et de la région Ile-de-France) :

Le marché d’Argenteuil a été dynamisé par l’arrivée de promoteurs venus rafraîchir un Parc immobilier plutôt ancien et par l’implantation de bureaux sur les quais. Les prix ont grimpé en conséquence. Il faut prévoir environ 3.200 euros le m² dans l’ancien, et de 10 à 15% plus cher dans le neuf, le centre-ville affichant les prix les plus élevés, le Val-d’Argent les prix les plus bas. Quelques meulières sont disponibles dans le quartier résidentiel proche de la gare, à partir de 350.000 euros pour 100 m² habitables.

Herblay propose également 80% de zones pavillonnaires. Le prix des maisons mitoyennes se situe entre 280.000 et 300.000 euros, celui des maisons individuelles entre 285.000 et 365.000 euros. En s’éloignant du centre, l’on trouve des constructions plus récentes, des années 1990-2000 et meilleur marché.

Installée au bord de son lac, avec ses pédalos, son casino et son champ de courses, Enghien-les-Bains est surtout le fief des couples aisés. De petite taille, la ville ne présente pas de grandes différences de prix entre les quartiers. Les maisons du bord du lac et surtout les appartements du centre-ville sont très recherchés.

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Côté Acheteur, chasseur  immobilier depuis 2001 précurseur du métier de chasseur d’appartements ou chasseurs d'immobilier. Les chasseurs immobiliers du réseau de franchises Côté Acheteur "l’immobilier sur mesure" recherchent votre appartement ou votre maison. Contactez votre chasseur immobilier dans le Val d'Oise, votre chasseur immo à Pontoise, votre chasseur d'appartements à Cergy, votre chasseur d'appartement à Herblay, votre chasseur de biens à Cormeilles en Parisis, chasseurs immobiliers dans le Vexin...

Fanny Goupy Par Fanny Goupy
Le 19 décembre 2012
Dans la rubrique
Marché immobilier Val d'Oise - 95

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