Réforme de la TVA immobilière

L'article 16 de la première loi de finances rectificative pour 2010 adoptée le 25 février 2010 apporte des modifications importantes à la fiscalité des opérations portant sur des immeubles.

Ces évolutions, qui concernent les règles applicables en matière de TVA et de droits de mutation, s'appliquent à compter du 11 mars 2010 date d'entrée en vigueur de la loi.

Les livraisons d'immeubles réalisées à titre onéreux par un assujetti dans le cadre d'une activité économique entrent toutes dans le champ d'application de la TVA.
Est désormais considéré comme terrain à bâtir celui sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme.

- La cession d'un terrain à bâtir par un vendeur assujetti est désormais taxée, au regard de la TVA, indépendamment de la qualité de l'acquéreur.

- Toutes les livraisons d'immeubles neufs réalisées dans le cadre d'une activité économique dans les cinq ans de l'achèvement sont assujetties à la TVA et non plus seulement la première d'entre elles.

- Les livraisons de terrains non constructibles et d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans entrent, en principe, dans le champ d'application de la TVA mais sont exonérées. Le vendeur assujetti peut toutefois opter pour la TVA.

Sont imposables de plein droit à la TVA :
- les livraisons à soi-même d'immeubles neufs non revendus dans les deux ans de l'achèvement ;
- les livraisons à soi-même de travaux immobiliers dans le logement social à usage locatif.

La TVA est acquittée par la personne qui réalise l'opération, soit le vendeur.
Le régime de la marge s'applique à l'ensemble des opérations réalisées par les assujettis.

Les opérations immobilières réalisées en dehors d'une activité économique par un vendeur non assujetti sont, en principe, hors champ d'application de la TVA. Deux types d'opérations confèrent toutefois aux particuliers qui les réalisent la qualité d'assujetti :
- les livraisons d'immeubles neufs acquis en tant qu'immeubles à construire ;
- les livraisons à soi-même de logements dans le cadre de la politique d'accession sociale à la propriété.

Le principe de droits de mutation à titre onéreux perçus au taux de droit commun (5,09 %) demeure sous réserve des régimes de faveur reposant sur la nature de l'immeuble ou les engagements de construire ou de revendre pris par l'acquéreur assujetti.

Le délai de l'engagement de revendre est porté de quatre à cinq ans.
Des aménagements ont été apportés permettant une plus grande souplesse dans l'articulation des engagements de construire et de revendre.

Loi 2010-237 du 9 mars 2010 , JO du 10 mars, p. 4746 (première loi de finances rectificative pour 2010)

Source : La revue fiducière