Que recouvrent les frais de notaire ?

L’achat d’un bien immobilier doit obligatoirement être constaté dans un acte signé par un notaire. En pratique, l’achat intervient en deux temps : signature de l’avant-contrat puis signature de la vente proprement dite dans un délai usuel de 3 mois. Seule la vente proprement dite doit revêtir la forme authentique. Mais si l’avant-contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes, il est vivement recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel : notaire, avocat, agent / chasseur immobilier.

Le rôle du notaire est de vérifier que la situation des parties et du bien vendu est compatible avec l’opération réalisée : vérification de l’identité, de l’état civil, du domicile et de la capacité des parties ; recherche de l’origine de propriété, demande des états hypothécaires, recherche des servitudes, recherche des indivisaires et vérification de leur consentement unanime, vérification des régimes juridiques particuliers (copropriété, droit de préemption, lotissement). Il a également un devoir très vaste de conseil et d’information des parties sur la portée de leurs engagements et les risques financiers et fiscaux de l’opération. Il doit également conseiller l’acquéreur sur la nécessité d’insérer des clauses suspensives. Il n’est donc pas nécessaire pour l’acquéreur de faire intervenir son propre notaire en sus du notaire vendeur, mais il peut s’il le souhaite choisir d’être assisté de son propre notaire et cette décision n’entraînera aucun frais supplémentaire à sa charge.

Nos clients nous demandent souvent ce que recouvrent les frais de notaire, qui sont entièrement à leur charge et dont le montant s’établit dans une fourchette de 6 à 7% du prix d’acquisition. Ce montant, qui est encadré par la loi et ne peut donc varier d’un notaire à l’autre, couvre les éléments suivants :
- Les droits d’enregistrement (biens achevés depuis plus de 5 ans ou achevés de moins de cinq ans mais ayant déjà fait l’objet d’une vente après achèvement) : 5,09% du prix de vente. Le notaire ne fait que les collecter au profit du Trésor Public.
- La rémunération du notaire et de ses collaborateurs (émoluments) : en moyenne 1%. Le prix du bien est sectionné en diverses tranches et à chacune d’elle correspond un pourcentage d’honoraires : 4% pour la partie du prix de vente jusqu'à 6.500 €, 1,65% pour la partie du prix de vente comprise entre 6.501 et 17.000 €, 1,10% pour la partie du prix de vente comprise entre 17.001 et 30.000 € et enfin 0,825% pour la partie du prix de vente qui excède 30.000 €.
A ces émoluments proportionnels s’ajoutent des émoluments de formalités qui varient généralement de 230 € HT à 450 € HT selon l’importance des formalités.
- La TVA au taux de 19,6%, appliquée aux émoluments cités ci-dessus.
- Les débours qui constituent le remboursement des frais engagés pour les services et documents extérieurs à l’étude et nécessaires à la réalisation de la vente (cadastre, hypothèque, géomètre, syndic, etc.).
- Le salaire du conservateur des hypothèques : 0,10% du prix de vente.
A titre d’exemple, le montant des frais de notaire s’établira à 15.110 euros pour un prix de vente de 230.000 euros, et à 37.980 euros pour un prix de vente de 600.000 euros. Une provision sur frais sera versée au moment de la signature de l’acte, le décompte définitif n’intervenant qu’après publication de l’acte à la conservation des hypothèques et le paiement des droits et taxes.

Si vous disposez d’un apport personnel suffisant pour financer les frais d’agence et / ou de mobilier, les frais de notaire peuvent être réduits en toute légalité :- Il suffit de distinguer sur la promesse de vente le montant du bien immobilier et le montant des frais d’agence pour économiser les frais de notaire sur le montant de la commission d’agence.
- De même, la valeur d’occasion des meubles meublants (cuisine ou salle de bains équipée) repris peut être défalquée du prix de vente pour le calcul des frais de notaire : cette valorisation est alors faite sous la responsabilité de l’acquéreur, et pourra être remise en cause le cas échéant par l’administration fiscale.