Loi Duflot : avantages et évolutions pour un investissement locatif rentable

Plusieurs évolutions de la loi ont été présentées lors du conseil des ministres le 26 juin 2013, certaines visent à sécuriser et encourager investissement locatif comme la GUL (Garantie Universelle des Loyers).

La loi Duflot : avantages et exigences

La loi s’applique à tout contribuable domicilié en France qui investit entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 dans un logement neuf. L’avantage fiscal s’élève à 18% du prix d’achat du bien dans une limite fixée à 300 000€, étalé sur une durée de 9 années, soit une réduction pouvant atteindre 6 000 euros / an. L’investisseur bénéficiant du dispositif peut acquérir jusqu’à 2 logements/an.

Au sein d’un même immeuble, un quota de logements éligibles à cette réduction d’impôts est défini pour conserver une certaine mixité au sein de l’immeuble.

La contrepartie est que l’investisseur doit s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 9 ans pour un locataire qui en fait sa résidence principale, le locataire ne pouvant être un ascendant ou un descendant ou toute personne du même foyer fiscal que l’investisseur. L’investisseur doit respecter des plafonds de loyer fixés selon la zone du bien. De son côté, le locataire doit répondre à des conditions de ressources définies selon la zone du bien, pour assurer que le programme bénéficie aux classes modestes et moyennes. Autre exigence, le logement pour bénéficier de la défiscalisation doit respecter les exigences la RT 2012 (Réglementation thermique 2012) pour un logement en construction, les habitations achevées doivent respecter le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou HPE (Haute Performance énergétique).

L’investissement dans le cadre de la loi Duflot est inclus dans le plafonnement global des niches fiscales fixées à 10 000/an et par foyer fiscal, cette réduction fiscale ne peut être cumulée avec un autre dispositif de réduction d’impôts comme les dispositifs Scellier, Malraux ou programmes outre-mer.

Loi incitative pour les investisseurs, le niveau de défiscalisation proposé (18%) est supérieur à celui qui était  prévu par le dispositif Scellier (13%). Idéal pour réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine, cet investissement offre d’intéressantes possibilités de plus-values à la revente. Les rendements sont variables selon les villes et les types de biens, les conseils d’un chasseur immobilier connaissant parfaitement le marché local permettent d’acquérir un bien avec une rentabilité locative assurée.

La « garantie universelle des loyers » (GUL) pour sécuriser les investissements locatifs

Présentées en conseil des ministres le 26 juin 2013, la GUL est la future garantie contre les risques de loyers impayés. Prévue pour le 1^er janvier 2016, la GUL concernera l’ensemble des propriétaires bailleurs pour tous les logements du parc privé loués en tant que résidence principale. Pour les locations en place, le dispositif s’applique à l’occasion du renouvellement du bail.

Le principe du projet est qu’en cas d’impayé, le bailleur sera indémnisé au montant du loyer par la GUL. Ce système sera limité pour certains types de locataires : étudiants, jeunes et personnes aux revenus modestes. Une enquête permet de déterminer la situation du locataire. Si l’impayé est lié à des difficultés ponctuelles (familiales, économiques, professionnelles…), un accompagnement peut être mis en place pour lui venir en aide. Si le problème d’impayé provient d’un comportement jugé abusif, la GUL intervient et met en place une procédure de recouvrement.

Les modalités exactes du dispositif sont actuellement étudiées par la mission Le Pape : indemnisation des impayés, cotisations des propriétaires et locataires. La mission est en cours de réflexion pour assurer la transition avec les dispositifs existant (GLI et GRL). Seule certitude pour le moment, une  agence de la garantie universelle des loyers sera chargée de mettre en place le dispositif.  

Sources :

-          Cécile Duflot dévoile le futur système obligatoire de garantie contre les loyers impayés, lesechos.fr, juin 2013

-          http://www.loi-defiscalisation-immobiliere.com/fonctionnement_lois_defiscalisation_immobiliere.php?page=loi-duflot