Les Principales nouveautés immobilières prévues pour 2026

Les Principales nouveautés immobilières prévues pour 2026

L’année 2026 marquera une étape majeure pour l’immobilier avec une série de réformes qui transforment à la fois la fiscalité, la performance énergétique et les règles de transmission. La révision du DPE pourrait revaloriser certains logements, tandis que de nouveaux dispositifs fiscaux — micro-foncier renforcé, déficit foncier élargi et propositions d’amortissement — visent à soutenir l’investissement locatif. Les dons familiaux bénéficient d’exonérations exceptionnelles pour faciliter l’accession à la propriété, et certaines successions profitent d’abattements rehaussés. Parallèlement, l’encadrement des meublés de tourisme se durcit et la revente des résidences principales pourrait être davantage réglementée. Ensemble, ces mesures redessinent les stratégies d’achat, de location et de transmission pour les années à venir.

1 - Réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

À partir du 1er janvier 2026, le calcul du DPE évolue : le coefficient pour les logements chauffés à l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Cette mesure peut faire « remonter » certains logements classés « passoires thermiques » (notamment les petits logements) dans une meilleure classe énergétique, ce qui peut faciliter leur location ou revente.

2 - Dispositif fiscal « Bailleur privé » / Amortissement

Il a été proposé dans le cadre du Projet de loi de finances 2026 un amortissement pour les logements mis en location nue : 5 % par an pendant 20 ans pour le neuf, et 4 % pour l’ancien (sous certaines conditions).

L’amendement prévoit de limiter la part amortissable à 80 % du prix du bien, pour éviter des abus.

En plus, un « bonus » d’amortissement pourrait être accordé si le loyer est modéré (plus faible que le marché classique).

Ce nouveau statut vise à encourager les propriétaires à louer à long terme, avec une fiscalité plus attractive.

En revanche, selon des sources, ce statut n’a pas finalement été intégré dans le PLF 2026 selon certains médias.

(Figaro Immobilier)

 

3 - Micro-foncier et Déficit Foncier

Le plafond du micro-foncier (régime simplifié pour les petits bailleurs) pourrait passer de 15 000 € à 30 000 € de revenus locatifs annuels.

L’abattement forfaitaire du micro-foncier est également renforcé, passant à 50% contre 30% auparavant.

Concernant le déficit foncier (travaux dans des biens locatifs), le plafond de déductibilité pourrait être relevé jusqu’à 40 000 €/an.

Ces mesures visent à rendre la rénovation (notamment énergétique) plus attractive pour les bailleurs.

Dons familiaux pour l’immobilier

Mesure très importante : jusqu’au 31 décembre 2026, les parents ou grands-parents peuvent faire des dons exonérés d’impôt jusqu’à 100 000 € par enfant/petit-enfant, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, à condition que l’argent serve à un projet immobilier.

Cela peut servir à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale.

 

4 - Encadrement des meublés de tourisme

Selon des réglementations, les meublés de tourisme doivent être enregistrés d’ici 2026 via un téléservice. AFEDIM

Les maires peuvent imposer des quotas sur les meublés de tourisme dans leur commune et limiter la durée de location d’une résidence principale (ex : 90 nuits/an dans certains cas).

Il y aura aussi des normes énergétiques renforcées pour ces logements.

 

5 - Dons et succession immobilière à surveiller en 2026

Il y a un dispositif d’exonération des droits de succession ou de mutation dans certains cas de don immobilier, notamment pour faciliter l’accession à la propriété.

Principales mesures « dons / succession »

1. Exonération temporaire des dons d’argent versés à des proches pour l’immobilier
• Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, des dons en numéraire bénéficient d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (DMTG).
• Plafond : 100 000 €/donateur et 300 000 €/donataire.
• Conditions : l’argent donné doit être utilisé dans les 6 mois pour financer :
1. l’achat ou la construction d’une résidence principale,
2. ou des travaux de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ par exemple).
• Obligation de conserver le bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans.
• Si les conditions ne sont pas respectées, l’exonération peut être remise en cause.
• Cette mesure vise particulièrement les primo-accédants.
2. Exonération de droits de succession (DMTG) pour certains héritages : aide à l’accès à la propriété
• Les sénateurs ont voté un amendement prévoyant une exonération partielle des droits de succession (DMTG) jusqu’à 100 000 €.
• Cette mesure concerne des dons d’argent destinés à :

• l’achat,
• la construction,
• la rénovation d’un logement.

• Plage temporelle : l’amendement s’applique pour les transmissions entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026.
• Engagement : le bénéficiaire (héritier / donataire) doit garder le bien pendant au moins 3 ans selon le texte des sénateurs.
1. Augmentation des abattements successoraux
• D’après l’IFP Immobilier, la loi de finances 2025 revoit à la hausse l’abattement pour les successions / donations en ligne directe, passant de 100 000 € à 120 000 €.
• Cela allège la charge fiscale pour les transmissions entre parents et enfants, ou petits-enfants, pour une partie du patrimoine.
2. Points de critique / d’inquiétude
• Certains syndicats ou acteurs de la société civile estiment que les amendements sur les donations sont « hors-sol » : des plafonds très élevés pourraient favoriser des transferts de patrimoine très importants.
• Il y a un risque que certaines conditions (par exemple sur la durée de détention, l’usage des sommes) soient strictement contrôlées, et le non-respect pourrait entraîner la perte de l’avantage fiscal.

Analyse des conséquences

Pour les donateurs (parents / grands-parents) : c’est une opportunité d’aider un enfant ou petit-enfant à acheter un logement (atout important pour les primo-accédants) tout en limitant les droits de donation, si les conditions sont respectées.

Pour les donataires (jeunes acheteurs) : cela peut représenter un apport très significatif, facilitant l’accès à la propriété. Mais il faut être prêt à s’engager à conserver le bien.

Pour les héritiers via succession : l’exonération partielle offre un levier, surtout si l’héritage est orienté vers l’immobilier. Cela pourrait encourager des donations ou des mécanismes de transmission anticipée.

Pour l’État / les finances publiques : ces mesures représentent un coût budgétaire, mais elles sont présentées comme un moyen de relancer l’accession à la propriété.

Source Club Patrimoine

 

6 - Taxe foncière / Valeurs locatives

Dans le cadre du budget 2026, la revalorisation des valeurs locatives pourrait être repoussée.

Cela pourrait avoir un impact sur la taxe foncière à moyen terme (car la taxe dépend de la valeur locative cadastrale).

 

7 - Un amendement qui pourrait changer la fiscalité lors de la vente de la résidence principale, et ce qu’il faut en retenir.

Ce que prévoit l’amendement : Condition de détention de 5 ans

L’amendement (n° I-CF275) adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale impose qu’un bien ait été la résidence principale du vendeur pendant au moins 5 ans avant la vente.

Si cette durée minimale n’est pas respectée, la plus-value pourrait être imposée (alors qu’aujourd’hui, la revente d’une résidence principale est normalement exonérée)

Exceptions prévues :

L’amendement prévoit des dérogations dans certains cas :

Si la cession intervient pour acquérir une autre résidence principale.

S’il y a un motif impérieux : mutation professionnelle, hospitalisation, décès, séparation, etc.

Objectif visé :

L’amendement vise à lutter contre ce que les députés appellent des « culbutes spéculatives » : des acheteurs qui achètent un bien, s’y déclarent résidence principale, puis revendent rapidement avec une plus-value exonérée.

Il cible notamment des zones « tendues » ou touristiques, où ce type de spéculation est plus fréquent.

Les risques / impacts pour les propriétaires

Si vous revendez avant 5 ans, vous pourriez être taxé sur la plus-value, ce qui représente un coût potentiel très élevé selon le montant de la plus-value.

Les propriétaires « de bonne foi » (par exemple ceux qui déménagent ou changent de vie sans intention spéculative) pourraient être pénalisés s’ils ne rentrent pas dans les exceptions prévues.

Il reste une incertitude : même si l’amendement est adopté par la commission, il n’est pas garanti qu’il passera tel quel dans la loi finale. L’amendement fait partie du projet de loi de finances 2026.

Ce texte est encore débattu : il y a des oppositions, et certaines voix, y compris au sein du gouvernement, ne soutiennent pas pleinement cette mesure. Pour l’instant, ce n’est pas encore définitivement adopté (ou du moins la mesure peut évoluer dans le débat parlementaire).

 

Ce qu’il faut faire (ou surveiller)

Si vous envisagez de revendre votre résidence principale à court terme (moins de 5 ans), il faut bien prendre en compte ce risque dans vos plans.

Si votre vente pourrait entrer dans une des exceptions, vérifiez si votre situation (mutation, achat d’un autre logement, raison impérieuse) est bien éligible.

Suivre les évolutions du projet de loi de finances : les amendements peuvent encore changer.

Consulter votre chasseur immobilier, un conseiller fiscal ou un notaire pour simuler l’impact éventuel de cette mesure sur votre situation (plus-value, impôt, etc.).

Analyse des enjeux

Beaucoup de ces mesures sont incitatives : l’objectif est de pousser les propriétaires à rénover énergétiquement et à mettre des logements en location à long terme.

Le renforcement du micro-foncier et du déficit foncier montre une volonté de simplifier la fiscalité des petits bailleurs, ce qui pourrait relancer l’investissement locatif dans l’ancien.

Le don exonéré jusqu’en 2026 est un levier fort pour aider les primo-accédants ou les jeunes à financer un achat, mais il faut bien que le don soit lié à un projet immobilier.

L’évolution du DPE peut modifier fortement la valeur locative ou la possibilité de louer certains logements « passoires thermiques » : cela peut créer des opportunités, mais aussi des contraintes selon les cas.

Dans un paysage immobilier 2026 en pleine mutation, comprendre les nouvelles règles fiscales, anticiper les impacts du DPE, optimiser les dons familiaux ou sécuriser une future revente devient un véritable défi. Pour avancer sereinement et transformer ces évolutions en opportunités, être accompagné par un expert est plus que jamais essentiel. Côté Acheteur, spécialiste de la recherche immobilière sur mesure, vous guide dans chaque étape : analyse du marché, sélection ciblée des biens, négociation et stratégie patrimoniale. Avec un chasseur immobilier dédié, vous gagnez du temps, sécurisez votre investissement et prenez les meilleures décisions. Un projet en tête ? Côté Acheteur est là pour le faire avancer efficacement et en toute tranquillité.