Le marché immobilier second semestre 2023

LES SOLDES DANS l’IMMO en cette fin de semestre 2023 ?

Mais que se passe t’il dans le monde de l’immo ?

Après plus de 20 ans de progression, le marché de l’immobilier parisien semble s’essouffler ! passant de 2 700 € / m² en moyenne dans les années 2000 à 11 000 € en 2021, un marché multiplié par 4 pour certains biens ! le prix du mètre carré est passé de 2 585 euros dans le 11ème jeune et branché à 10 200 euros (en hausse de 294%). Il a grimpé de 3 158 euros à 10 310 euros dans le familial 15ème arrondissement (+ 226%).

Spectaculaire tout de même car les salaires n’ont pas augmenté avec la même proportion, mais comment cette augmentation a été possible ? le taux de crédit qui n’a cessé de baisser accompagnant du coût la progression de prix de l’immobilier dans Paris intra-Muros mais également dans de nombreuses communes extra Parisienne comme Vincennes, Neuilly, Levallois Perret, Montrouge, Issy les Moulineaux, Boulogne. Oui les taux de crédit ont participé à faire rentrer de nouveaux acquéreurs dans le marché tout en déséquilibrant l’offre et la demande ce qui a fait mécaniquement augmenter les prix, associé à un pouvoir d’achat boosté par des taux bas et un cout de l’argent plus qu’intéressant pour les acquéreurs !

Rappelons que les crédits immobiliers en 2000 étaient en moyenne à 7 %, en 2011 ils étaient en moyenne à 4.20 % pour terminer à 1.03 % en 2021. Cette chute des taux a frôlé le taux négatif pour finalement rebondir à 3.40 % en moyenne en ce second semestre 2023 !

Quel impact sur les prix ? Le pouvoir d’achat du fait de l’inflation a déjà perturbé les ménages moyens parisiens, les taux de crédit ont réduit la capacité d’endettement d’environ 15 % ! Un ménage qui souhaite acheter avec un budget de 600 000 et une mensualité de 2 800 € en moyenne sur 20 ans se retrouve avec un budget avec une mensualité de 3 150 € + 11 %. A mensualité constante de 2 800 € l’emprunt est de 487 000 € soit une capacité d’emprunt affaibli de 113 000 € …

Par conséquent les acquéreurs ne peuvent absolument plus atteindre les objectifs des prix souhaités par les vendeurs ce qui va mécaniquement faire baisser les prix dans le marché parisien. Pas forcément une mauvaise nouvelle car nous travaillons pour les acquéreurs, enfin nous allons reprendre la main et envisager quelques négociations encore interdites hier !

Une autre conséquence vient perturber le marché immobilier parisien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) modifié à partir de Juillet 2021 et qui a durci les méthodes de calcul de l’énergie consommée par le bien immobilier versus son environnement et son équipement en termes de consommation d’énergie. Ce dernier a fait chuter les notes des biens d’en moyenne d’une lettre, un bien avant Juillet 2021 classé E passe après cette date à F. Cette note qui va de A à G permettra au propriétaire bailleur d’avoir la capacité de loué ou non son bien, certains propriétaires ont pris la douche froide découvrant que leur bien n’est plus éligible à la location ou qui ne le sera bientôt plus ! Rappelons que les biens classés G n’ont plus droit d’être loué en 2025, F en 2028 et E en 2034.

De nombreux propriétaires se retrouvent dans l’obligation soit de réaliser des travaux, soit de vendre avec des baisses de prix allant parfois de 8 à 12 % et se privant des acquéreurs investisseurs. Ces derniers, les investisseurs sont en retrait du marché et nous observons un vrai recul des projets d’investissement locatif dans Paris intramuros qui cumule aujourd’hui avec l’encadrement des loyers avec la nécessité d’avoir un bien éligible au nouveau DPE.

Chez Côté Acheteur, nous pensons que le marché va reprendre son dynamisme dès que les banques libéreront le crédit (1 acquéreur sur 2 obtient son crédit actuellement), dès l’inflation aura retrouvé un rythme cohérent car à date nous observons plutôt 15 % d’inflation que celle annoncée par l’INSEE à 6 %, dès que les vendeurs auront compris que les acquéreurs n’ont plus le même pouvoir d’achat et qu’il est nécessaire d’assouplir les prétentions des prix qui ne sont plus ceux de Septembre 2022 ! Les acquéreurs ont perdu pas loin de 20 % de pouvoirs d’achat en raison de l’augmentation des taux des crédits ! Mais également lorsque le gouvernement aura compris qu’aucun acteur quel qu’il soit est capable de rendre un bien aussi propre que l’on pourrait l’espérer, la Loi Climat et Résilience demande trop et tout de suite, l’agenda proposé est selon l’ensemble des professionnels de l’immobilier impossible à tenir dans les délais imposés surtout dans une période d’inflation ou le coût des matériaux explosent, c’est en quelque sorte 2 coups de massue pour les investisseurs et les petits investisseurs qui avait misé sur la location d’un bien pour complément de retraire pour beaucoup !

Que le bon sens reprenne ses droits ! et que le marché immobilier retrouve sa loi celle de l’offre et de la demande !

Plus que jamais l’avis d’un professionnel compte pour y voir plus clair et avancer sereinement.

Faire les bons arbitrages et avoir la meilleure stratégie pour gagner et accomplir son projet ✊

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