Investissement immobilier à la montagne, dans les Alpes

24 novembre 2014

L'immobilier à la neige reste toujours un placement attractif. Investir à la montagne pour l'hiver ou pour l'été peut être dicté par diverses motivations.

Investissement immobilier à la montagne, dans les Alpes

Résidence secondaire pour un usage privé illimité, résidence tourisme pour une rentabilité fiscale et locative ? Quelques conseils pour investir.

Quel type d'appartement pour quel usage ?

La résidence secondaire : un usage privé illimité ou pour louer
Une résidence secondaire en appartement dans une copropriété classique ou un chalet laisse une totale liberté d'occupation (week-ends, vacances...), de décoration et permet de laisser à demeure ses propres affaires. C'est la formule rêvée pour profiter à 100 % de sa résidence secondaire. Cependant, les frais d'entretien (charges) incombent en totalité au propriétaire, peuvent se révéler à la longue fort coûteux.
Pour compenser ce coût, la location saisonnière peut être envisagée mais ne s'agissant pas d'une résidence de tourisme, il n'existe pas de loyer garanti, ni de rentabilité locative assurée. De plus, le propriétaire est contraint d'enlever ses affaires personnelles avant chaque location.
La location immobilière, même ponctuelle doit être déclarée aux impôts. Si les loyers annuels dépassent 32600 EUR, ils seront imposés au titre du régime réel. S'ils sont inférieurs, ils bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %

La résidence de tourisme : Un investissement rentable

Ces résidences sont composées d'appartements entièrement meublés et loués à la semaine. Elles sont répertoriées entre 1 à 5 étoiles en fonction des prestations proposées (piscines, spas...), de services (accueil, ménage, location de linge...) et de leur confort. Le propriétaire achète le logement à un promoteur et signe un bail commercial de 9 ans minimum avec une société de gestion exploitante de la résidence qui s'occupera de la gestion totale du bien, depuis l'ameublement, l'entretien des lieux jusqu'à la recherche des locataires et l'encaissement des loyers.

Résidence tourisme : 2 formes d'investissement immobilier

- Sans aucune intention d'occupation avec seule rentabilité locative. Le bien est loué toute l'année et le propriétaire encaisse régulièrement les loyers. Les rendements varient entre 4,2 et 5 % HT. Si les rendements locatifs sont garantis, les loyers ne doivent pas être déconnectés de la réalité pour que le bien trouve preneurs. A titre d'exemple, un appartement entre 25 et 35 m2 aux Arcs se loue entre 600 et 850 EUR la semaine pendant les vacances de Noël ou de février.
- Avec intention d'occupation. Un accord est passé avec le gestionnaire pour une occupation du bien à titre personnel au titre de la loi Censi-Bouvard qui permet de profiter d'un appartement acheté en résidence tourisme maximum 8 semaines par an. (Durant l'occupation personnelle du propriétaire, les loyers ne sont bien entendu pas versés).
Côté fiscalité, la résidence tourisme a des attraits indéniables. La loi Censi-Bouvard permet également une reduction d’ impôts à hauteur de 11 % du prix d'achat sur 9 ans ainsi que la déduction de la TVA à 20% du prix du bien.

Le type de logement

Les grands logements, minimum 30 m2 avec chambre, sont plus attractifs autant pour la revente que pour la location touristique. Les personnes en recherche de location saisonnière aspirent à leur confort et boudent les studios-cabines qui subissent une forte décote.

Où investir ?

Station-village authentique ou station d'altitude branchée, la localisation du bien, notamment pour la revente, est un critère de choix.
Le mieux est d'investir dans un appartement ou un chalet "skis aux pieds" ou un bien dans le centre d'une station, toujours plus intéressant à la revente. Ce type de bien autorise moins de négociations et atteste de délais raccourcis à la revente.
A défaut, l'investissement dans une station d'altitude reliée à un domaine avec un bon enneigement offrant des dizaines de kilomètres de pistes est une bonne alternative, facile à louer et à revendre éventuellement.
Si le bien est destiné à la location, il faut penser aux alternatives au ski. Les séjours uniquement axés sur la glisse ont vécu, la présence d'équipements annexes tels que patinoires, spa, espaces aquatiques est très prisée.
Les prix
Toutes les stations alpines ne sont pas cotées de la même manière. La Savoie et la Haute-Savoie restent assez chères. Un appartement se négocie à environ 7000 EUR//m2 dans le massif du Mont-Blanc mais peut dépasser 8 ou même 10000/m2 EUR dans des stations sélects comme Courchevel, Megève, Méribel ou Chamonix. Certaines petites stations ou des stations de moyenne altitude permettent des acquisitions entre 3500 et 5000 € / m²

Si vous souhaitez être accompagné dans vos recherches, n'hésitez pas à contacter Laurence Secrétant, chasseur immobilier en Haute-Savoie.

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