Immobilier à Paris , ou en est le marché en cette fin d'année 2023 ?

Cela fait quelques mois que les prix des biens immobiliers à Paris sont en baisse. Nous sentions depuis fin 2022 que la pression entre l’offre et la demande était moins forte et que des négociations pouvaient enfin s’établir entre les acquéreurs et les vendeurs. Dès juillet 2023, quelques arrondissements sont repassés sous la barre symbolique des 10 000 €uros / m² notamment dans l’Est de Paris.

Quelles sont les raisons de cette baisse significative des prix immobiliers à Paris et régions parisiennes ? Quel impact pour les vendeurs et les acquéreurs ? Cela ouvre-t-il de vraies opportunités pour les acteurs du marché ? Qu’en penses les acteurs de la profession ? Promoteurs immobiliers, agences immobilières, chasseurs immobiliers, courtiers en prêts immobiliers et les notaires.

A Paris, baisse des prix immobiliers ? Une baisse accentuée en fin de cette année 2023

Depuis notre création en 2001, nous n’avions pas connu un marché dans lequel nous pourrions observer une baisse significative des prix et un Round d’observation concret entre les acquéreurs et les vendeurs. L’après COVID-19 et les confinements successifs avaient redonné de la vigueur au marché immobilier avec de vrais contrastes. Les biens prisés étaient favorablement ceux qui disposaient d’un extérieur et les recherches avaient tendance à se déporter en régions parisiennes avec la recherche de maisons, de jardins et de belles terrasses le tout dans la nature bien sûr !

Cette année 2023 est donc inédite dans le marché immobilier Parisien puisqu’elle voit se concrétiser une redescente des prix au m² sous la barre des 10 000 € pour au moins 8 arrondissements Parisiens et une moyenne annoncée par la société HOSMAN à 9 686 € / m²

 

Cette baisse va-t-elle se poursuivre sur l’année 2024 ? Quelles sont les perspectives attendues ?

Il faut bien considérer le marché immobilier parisien, nous pourrions le découper en deux parties :

• Les biens qui sont les plus recherchés par les acquéreurs pour plusieurs motifs,
  • L’adresse en premier lieu, certains biens conservent une côte en raison d’un emplacement exceptionnel (proche des transports et des commodités, un lieu de vie de quartier en somme)
  • L’accumulation de critères d’exception : Vue dégagée sur Monuments, une grande terrasse sans vis-à-vis, un dernier étage avec ascenseur, une bonne exposition, un plan et une disposition parfaite des pièces, un bon DPE, une copropriété de bon standing bien entretenu, du calme, de la verdure…
  • Un prix en cohérence avec ses agréments
• Les biens recherchés mais qui accumulent tout de même des points négatifs
  • Une adresse moyenne et assez éloignée des centres d’intérêts,
  • Des critères de choix absents : Un immeuble moyen et peu suivi, un plan incohérent ou mal optimisé, une mauvaise exposition de type Nord ou un étage ou la lumière n’est pas optimale, un mauvais DPE de type E, F, G, G+, une exposition au bruit sur un axe passant, un vis-à-vis important, des travaux importants, des pièces de vie petites, une absence de cave, ou une absence de parking dans un immeuble récent, …
  • Un prix incohérent avec les attentes du marché, trop cher et pas justifié.

Dans cette configuration de baisse de prix, la réaction des acquéreurs n’est pas la même et chaque critère manquant est soit disqualifiable, soit amène l’acquéreur à modifier son comportement vis-à-vis du prix demandé par le vendeur.

D’autant que les acquéreurs ont bien observé que les biens restaient de plus en plus de temps sur le marché et qu’un bien qui ne se vend pas rapidement cela ouvre la porte à une éventuelle négociation. Le site BIEN ICI mentionne que les annonces restent en moyenne 74 jours en ligne contre 50 jours il y a encore 18 mois cela donne une idée de la viscosité du marché !

Ce marché dédoublé demande une attention particulière sur la manière d’aborder les visites et les biens. Notre expérience de la chasse immobilière nous permet d’ajuster le tir et de gagner le bien qui plait en négociant pour gagner et en se positionnant intelligemment vis-à-vis des vendeurs.

Chez Côté Acheteur, nous pensons que cette baisse va se poursuivre sur l’année 2024 et cette baisse sera calée sur une éventuelle poursuite de la hausse des taux d’emprunt des crédits immobiliers. Le pouvoir d’achat s’érode et les acquéreurs ne sont plus en capacité d’emprunter autant qu’auparavant, les taux sont passés de Décembre 2021 à Décembre 2023 d’un taux moyen de 1.05 % à aujourd’hui 4.37 %, la mensualité quand a elle est passée de 2 456 € à 3 143 € et enfin d’un cout de crédit de 89 554 € à 274 353 € … alors même qu’il est évoqué un ralentissement de la hausse ou même une stagnation des taux de crédits cela demanderait tout de même une baisse des prix d’environ 20 %, nous en sommes loin avec une baisse moyenne à Paris de 1.8 % sur les prix des biens immobiliers.

 

Quelles sont les raisons de cette baisse de prix sur le marché Parisien ?

La raison principale de cette baisse des prix est l’incapacité des ménages Parisien à faire face à l’envolée des taux d’emprunt des crédits, le pouvoir d’achat des Français et le coût de la vie ont concrètement augmenté depuis 2022, cela se répercute sur les acquéreurs dont le budget a considérablement baissé et ne pouvant plus répondre aux attentes des vendeurs.

La raison secondaire est la montée permanente des prix de l’immobilier depuis les années 2000 ou certains arrondissements ont vu leur prix considérablement augmenter en moyenne 400 % à Paris en 23 ans

Quelques exemples :

Arrondissement	Prix m² en 2000	Prix en 2022	Evolution en %
6ème	6 613 €	16 250 €	+ 246 %
11ème	2 585 €	10 800 €	+ 419 %
Tout Paris	2 740 €	11 116 €	+ 412 %

 

 

 

 

 

 

 

 

La 3^ème raison de cette baisse des prix à Paris est l’augmentation significative des taux de crédit mais également des capacités des banques à octroyer des crédits aux ménages français. Tout d’abord le taux d’usure a été resserré en 2021, cela a irrémédiablement poussé certains acquéreurs à ne plus pouvoir emprunter. En 2022, 45 % des emprunteurs se voyaient refuser leur crédit immobilier à cause du taux d’usure (Taux Annuel Effectif Global (TEAG) plafond, au-dessus duquel les banques, ou tout autre établissement de crédit, ne sont pas légalement autorisées à accorder un prêt.) Au 1^er décembre 2023 ce dernier a été fixé à 6.11 % sur un emprunt sur 20 ans. Il faut également noter que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) continue de serrer la vis du crédit en fixant à 35 % le taux d’endettement maximum autorisé et limite à 25 ans la durée des prêts, récemment rallongé à 27 ans. Ce serrage de vis a freiné sérieusement la capacité d’acquisition d’un certain nombre d’acquéreur potentiel en particulier les primos accédants, qui n’ont pas pu se constituer un apport personnel ou qui n’ont pas eu la chance d’obtenir un prêt familial ou une donation.

Période	Taux fixe < 10 ans	Taux fixe 10 à 20 ans	Taux fixe > 20 ans
Juillet 2022	2.60 %	2.60 %	2.57 %
Décembre 2022	3.03 %	3.03 %	3.05 %
Juillet 2023	4.11 %	4.84 %	5.09%
Décembre 2023	4.40 %	5.80 %	6.11 %

En synthèse si les conditions d’octroi de crédit se compliquent et que les taux augmentent, il y a moins de candidats éligibles au prêt et à un achat immobilier. Dans le cas ou ils sont éligibles, leur pouvoir d’emprunt étant plus bas ils ne peuvent pas disposer du même budget d’acquisition et du coup ils sont contraints de réviser leurs critères de choix, quartier, surface et budget d’acquisition et ils sont plus enclin à rentrer en négociation avec les vendeurs.

Le nombre d’acquéreurs à Paris restent conséquent, les articles sur la baisse des prix à Paris se faisant de plus en plus nombreux, cela donne une possibilité de négocier qui n’existait pas avant 2022. Du coup les prix baisses mais visiblement pas suffisamment, les biens restent beaucoup plus longtemps sur le marché et un round d’observation se met en place faisant une rencontre plus difficile entre les acquéreurs et les vendeurs. Beaucoup d’agences nous partagent que le discours de la baisse des prix auprès des vendeurs est plus clair à présent que fin 2022 ou ce discours n’était absolument pas écouté par les vendeurs. A ce stade, nous n’observons pas un retournement du marché mais tout de même à une légère baisse des prix sur certains bien allant jusque 10 % en moyenne pour certains.

Baisse des prix au m² à Paris : Attention plus forte des acquéreurs sur les prix affichés

Depuis 2021, les acheteurs à la recherche d’un bien immobilier sont plus attentif au rapport prix / surface / qualité du bien visité. La balance avantages / inconvénients est plus étudiée en profondeur en raison d’un marché moins rapide qu’auparavant ou il était nécessaire d’être le premier à visiter et ou il fallait dégainer une offre dans la foulée.

Les biens avec défauts ne trouvent pas preneur au prix exigé par le vendeur et se voient dans la majorité des cas vendus avec une négociation plus ou moins importante. Une pression moins forte est exercée sur le marché cela laisse une plage de réflexion plus confortable pour l’acquéreur afin de réfléchir, calculer et comparer. Un argument de poids est également avancé par les acquéreurs qui achètent sans avoir un recours au crédit bancaire, cela permet souvent de remporter la mise et d’obtenir une baisse de prix sur le bien souhaité !

 

Baisse des prix au m² à Paris : Une réglementation accentuée sur la rénovation énergétique et la loi sur l’encadrement des loyers

Rentrée en vigueur dans un premier temps entre 2015 et 2017 grâce à la loi ALUR (mars 2014), et après une suspension pour des raisons juridiques, le dispositif est réinstauré avec l’article 140 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018. L'encadrement des loyers est un dispositif qui permet de limiter l'augmentation des loyers des logements du parc privé. À la location, le loyer proposé (hors charges et hors complément de loyer) est encadré et ne peut pas dépasser un montant plafond (le loyer de référence majoré) au mètre carré qui varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement. Ce dispositif pas toujours très cohérent en termes de montant de loyer n’incite malheureusement pas les investisseurs à acheter des biens en vue de les mettre en location, cela réduit fortement le rendement locatif des propriétaires bailleurs, il fait donc fuir les bailleurs privés et par la même occasion une frange des acquéreurs qui achète à Paris et cale limite ainsi le nombre d’acquéreurs potentiels.

En complément est venue s’ajouter un dispositif dans le cadre de la Loi Climat et Résilience adoptée en 2017, cette loi a des conséquences importantes sur le marché immobilier parisien et en France de façon plus générale. Objectif de cette loi est d’améliorer l’isolation énergétique du parc immobilier. Pour cela et afin de déterminer si le logement est bien isolé, il a été mis en place un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) permettant de classer les biens de la lettre A comme logement bien isolé à G+ comme logement énergivore « passoire énergétique ». L’incidence de ce DPE conformément à la Loi Climat et Résilience est à présent d’interdire à tout propriétaire d’un logement dit « Passoire thermique » d’augmenter son loyer et de louer son bien lorsque la lettre est G, F, E. interdiction à compter du 24 août 2022 d’augmenter le loyer des logements du parc privé classés F et G. En complément, il sera interdit en 2025 de louer les biens classés G (consommation supérieure à 420 kWh.m2.an). En 2028 : l’interdiction de mise en location s’étendra aux maisons et appartements de classe énergie F. Enfin en 2034 : les biens classés E entreront à leur tour dans la catégorie des logements indécents et, par conséquent, ne pourront plus accueillir de nouveaux locataires. Bien que tardive, cette échéance doit également être anticipée !

Ce dispositif oblige certains propriétaires à réaliser des travaux dans un contexte où le prix des matières premières a fortement augmenté remettant en question la rentabilité des biens immobiliers mal classés. Certains propriétaires ont du coup fait le choix de revendre ces biens. Dans un marché ou les acquéreurs sont effrayés par ce dispositif et sont frileux de s’engager sur ce type de biens, vient également se rajouter des craintes de voir ces logements interdits à la revente mais aussi la crainte de ne pouvoir réaliser les travaux dans les normes demandées. Tout cela engendre une baisse des prix conséquente entre 8 et 15 % selon les études réalisées par les agents immobiliers Parisiens.

 

Prix au m² des arrondissements de Paris en Décembre 2023 (source : HOSMAN)

1er arr : 12 684 € / m²	6e arr : 15 180 € / m²	11e arr : 10 042 € / m²	16e arr : 11 464 € / m²
2e arr : 11 249 € / m²	7e arr : 14 714 € / m²	12e arr :   8 997 € / m²	17e arr : 10 561 € / m²
3e arr : 11 973 € / m²	8e arr : 12 052 € / m²	13e arr :   8 699 € / m²	18e arr :   9 198 € / m²
4e arr : 12 993 € / m²	9e arr : 10 719 € / m²	14e arr :   9 420 € / m²	19e arr :   8 207 € / m²
5e arr : 12 114 € / m²	10e arr : 9 410 € / m²	15e arr :   9 627 € / m²	20e arr :   8 494 € / m²

 

Opportunités du marché ? les prix qui baissent une aubaine pour l’acheteur ?

En tant que Chasseur immobilier, Côté Acheteur estime que cette baisse de prix est un moindre mal pour les acquéreurs, cependant la baisse actuelle n’est pas suffisante pour compenser l’inflation sur les crédits immobiliers et le cout de l’emprunt. « Rappelons que pour un prêt moyen, compris entre 200 000 € et 300 000 €, la hausse des taux constatée sur un an équivaut à 25 % de surface en moins, une pièce en moins en quelque sorte ». Il serait nécessaire pour cela que le marché baisse significativement, d’environ 20 % pour compenser cette hausse des taux de crédit. Malgré tout, il est certainement impossible de raisonner avec le marché d’hier pour réaliser les projets de demain, les acquéreurs ont besoin de se loger, de s’agrandir, de s’offrir un nouveau quartier, d’accomplir le rêve d’être propriétaire. Ils sont donc moins nombreux, plus attentifs mais tout autant déterminer à avancer dans leur projet immobilier. Les vendeurs sont quant à eux dans l’obligation d’accepter le marché et de baisser leur prix lorsque les visites ou les offres sont inexistantes, les agences immobilières jouent dans ce cas leur rôle de conseil pour rétablir la rencontre entre les deux parties.

 

Un nombre d’acquéreurs toujours supérieur à la l’offre de biens des vendeurs ?

En effet, selon l’indice de Tension Immobilière (ITI) qui est un indicateur statistique utilisé pour mesurer l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier

Un ITI inférieur à -5% montre un ralentissement du marché : il y a donc moins d’acheteurs que de biens à vendre sur le marché. Dans ce cas, les vendeurs peuvent être confrontés à des difficultés pour trouver des acheteurs et les prix peuvent être sous pression à la baisse.

Un ITI entre -5% et 5% indique que le marché est équilibré : il y a autant d’acheteurs que de biens à vendre. Dans cette situation, les acheteurs ont un nombre raisonnable d’options et les vendeurs peuvent généralement atteindre un prix de vente raisonnable.

En revanche un ITI supérieur à 5% signifie que le marché est dynamique : il y a plus d’acheteurs que de biens à vendre. Dans ce cas, la concurrence entre les acheteurs peut être intense, entraînant une augmentation potentielle des prix.

A paris l’ITI était de 19 % en juillet 2023 et aujourd’hui ce dernier est à 13 % le nombre d’acquéreur est donc 13 % supérieur à l’offre de biens à vendre sur le marché parisien. Le marché des acquéreurs reste donc dynamique mais a perdu tout de même 6 % depuis juillet dernier, environ 1 % par mois.

Il y a donc encore une présence importante d’acquéreurs sur le marché immobilier parisien

 

Pourquoi les acquéreurs sont encore nombreux à Paris et région Parisienne ?

Il ne faut pas oublier que le Bassin parisien est un bassin d’emploi important avec des catégories sociaux professionnelles de bons niveaux. Les Franciliens sont en France la locomotive économique, ils permettent à l’économie immobilière de se maintenir. Cependant on peut observer un changement dans le comportement d’achat des Parisiens qui après la crise du Covid 19 ont changé bons nombres de leurs paramètres, préférant délaisser Paris pour la proche banlieue notamment les hauts de Seine et le Val de Marne, recherchant davantage une maison qu’un appartement, un espace extérieur qu’un appartement typiquement parisien, de la verdure à défaut du béton parisien, un espace de travail supplémentaire qu’une surface plus confiné notamment avec le télétravail qui s’est installé petit à petit dans le rythme de vie du quotidien des français. D’autres habitant Paris ont carrément quitté la Capitale pour s’installer en province. Une tendance de fonds ? Pas certain, beaucoup malgré tout ont regretté ces choix précipité et même certains clients de Côté Acheteur ont fait marche arrière pour réintégrer Paris, ce qui a pu avoir un impact sur les prix et la demande dans certains quartiers notamment les arrondissements familiaux de Paris tels que le 17^ème, 16^ème, le 15^ème, le 14^ème

 

Comment agir dans un tel marché ? Quelles sont les solutions ?

Baisse de prix à Paris, comment négocier ?

En premier lieu, meilleur est celui qui connait bien son marché, les variations des prix, les micros-secteurs et qui a la capacité de tirer une analyse fine de la situation. Il ne suffit pas de lire des articles de presse pour bien faire, l’expérience et l’opportunité sont les clefs de la réussite dans un tel marché.

En effet, comme souligné au début de cet article nous avons un marché à 2 vitesses, cette première vitesse intègrent des biens calibrés intelligemment par la qualité du quartier, de l’immeuble, du plan et des agréments et sur lesquels il faut dégainer avant les autres. Une seconde vitesse qui considère des biens sur lesquels il faut se poser les bonnes questions et savoir négocier habilement le prix avec des arguments de poids qui feront échos aux vendeurs car pétris de bon sens.

Chez Côté Acheteur, nous aimons réfléchir sur chaque bien avec une attention différente en fonction de nombreux paramètres pour éviter la généralité qui mène bien souvent à l’échec. Il faut savoir raisonner le cœur et avoir le cœur à raisonner, chaque bien est unique et chaque situation est différente.

Un chasseur immobilier dans ce cas est précieux car dans un marché compliqué comme celui que nous connaissons demande du tact, du flair et du pragmatisme. Une analyse synthétique permet d’aller à l’essentiel et ne pas se perdre dans le flou des questions dont les réponses ne permettent pas toujours d’avancer et de se décider. Peu et bien en tout point, peu de visite mais ciblée, peu de questions mais pertinentes, peu de temps pour se décider mais une décision sage et posée, le chasseur immobilier vous apporte cette sérénité dans l’action et cette sécurité pour la conclusion !

 

Faut il avoir peur d’un mauvais DPE dans son achat immobilier ?

Dans un marché assez anxiogène et notamment avec les nouvelles règles de cette Loi Climat et résilience, nous estimons avec prudence que les biens notés E, F ou G peuvent être une opportunité d’acheter un bien qui sera négocié et dont il sera possible de réaliser des travaux permettant de relever la note du diagnostic.

Nous restons convaincus que les travaux apportent une plus-value dans l’usage du bien car ce dernier est bien mieux adapté à ses besoins et à ses goûts. Lorsque ces travaux sont bien réalisés ils valorisent  le bien lors de la revente.

Les biens « passoires thermiques » ne sont pas en tous les cas des biens qu’il faut évacuer d’un revers de main car ces derniers peuvent apporter d’autres qualités et intégrer des critères de choix souhaités pour acquérir. Ils demandent simplement une attention différente et analyse plus pointus notamment sur l’amélioration de la note du DPE.

 

Dans ce marché immobilier compliqué, quel est l’avantage du Chasseur immobilier ?

Le chasseur immobilier est un conseil précieux pour faire l’acquisition d’un bien, il permet au client qui en fait l’usage d’emmagasiner un nombre de reflexes importants pour avancer de façon concrète dans sa recherche immobilière.

En premier lieu, la constitution du cahier des charges permet souvent à l’usage de notre profession d’aller à l’essentiel et de paramétrer clairement ses critères, c’est un temps précieux de gagner car parfois les critères sont très mal définies au départ et font que la recherche patine dès le départ pour des raisons variées (pas le budget pour le secteur souhaité, recherche un ascenseur dans un quartier ou le taux d’équipement est plus que faible, ..)

En second lieu, la recherche demande du temps et une capacité a avoir une vision à 360 degré du marché de la recherche. Du temps car une recherche est très chronophage et l’expérience fait que nous sommes capables d’aller à l’essentiel sur la sélection des biens, la capacité à analyser le bien de façon synthétique mais également de poser les questions centrales pour sécuriser le parcours de l’achat de nos clients.

Alors pour cette rentrée 2024, faites le choix d’intégrer un chasseur dans votre recherche, gage d’un projet réussi et d’un achat parfaitement sécurisé !

www.coteacheteur.com