Hoguet law - Carrez law - SRU law
LAW N ° 70-9, 2 JANUARY 1970
Regulating the exercise of activities related to certain transactions involving the property and business assets.
Title Ier : In the exercise of business activities and management of buildings and stock in trade..
Article 1
Amended by Order No. 2004-634 of 1 July 2004 art. 2, art. 2, Art. 3 I (JORF 2 juillet 2004). 3 I (JORF 2 July 2004).
The provisions of this Act apply to individuals or corporations who, in a normal way, engaged in or lend their assistance, even as an incidental to transactions involving property of others and relating to :
1° The purchase, sale, exchange, lease or sublease, seasonal or not, naked or furnished buildings built or not built;
2° The purchase, sale or lease of business;
3° The transfer of livestock dead or alive ;
4° The subscription, purchase, sale of shares of real estate intended to provide an allocation of local use or ownership;
5° The purchase, sale of non-tradable shares in the Company's assets include a building or a business;
6° The property management.
7° With the exception of publications by the press, the sale of lists or files relating to the purchase, sale, lease or sublease in naked or furnished with buildings built or not.
8° The conclusion of the enjoyment of property timeshare governed by Articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation. 121-60 et seq of the Consumer Code.
Article 1-1
Created by Ordinance No. 2004-634 of 1 July 2004 art. 3 II (JORF 2 juillet 2004). 3 II (JORF 2 July 2004).
Is regarded as a seasonal rental for the purposes of this Act the location of a building to apply for a maximum non-renewable and eighty-six consecutive days. When these locations involve an intermediary, their conclusion is specified by an Order in Council of State.
Article 2
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 4 (JORF 2 juillet 2004).
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l'objet ainsi que des garanties financières qu'ils offrent pour l'exercice de cette activité ;
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du code civil ;
Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions.
Aux titulaires d'une licence d'agent de voyages, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation.
Article 3
Amended by Order No. 2004-634 of 1 July 2004 art. 2, art. 2, Art. 4 (JORF 2 juillet 2004). 4 (2 JORF July 2004).
Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.
Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :
1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;
2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ;
3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;
4° Ne pas être frappées d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II ci-après.
La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier.
Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
La carte n'est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus.
Il doit être procédé à une déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit, en outre, satisfaire aux conditions posées par les 1° et 4° ci-dessus.
Article 4
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2 (JORF 2 juillet 2004).
Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.
Article 5
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2 (JORF 2 juillet 2004).
Les personnes visées à l'article 1er qui reçoivent, détiennent des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, notamment les formalités de tenu des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat.
Article 6
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 6 (JORF 2 juillet 2004).
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.
II - Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.
Article 7
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2 (JORF 2 juillet 2004).
Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
Article 8
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 7 (JORF 2 juillet 2004).
Les personnes titulaires d'une autorisation administrative délivrée en application de la loi du 13 juillet 1992 susmentionnée, qui ont une activité de location saisonnière de meublés hors forfait touristique, sont dispensées de la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la présente loi lorsque cette activité est accessoire à leur activité principale.
Elles doivent souscrire, pour l'exercice de cette activité, une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'elles encourent en raison de cette activité.
L'exercice de ces activités est régi par les dispositions de la présente loi et des textes pris pour son application.
Titre II : De l'incapacité d'exercer des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce.
Article 9
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 8 (JORF 2 juillet 2004).
Nul ne peut, d'une manière habituelle, se livrer ou prêter son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui mentionnées à l'article 1er s'il a fait l'objet depuis moins de dix ans d'une condamnation définitive :
I. - Pour crime.
II. - A une peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour :
1° L'une des infractions prévues au titre Ier du livre III du code pénal et pour les délits prévus par des lois spéciales et punis des peines prévues pour l'escroquerie et l'abus de confiance ;
2° Recel ou l'une des infractions assimilées au recel ou voisines de celui-ci prévues à la section 2 du chapitre Ier du titre II du livre III du code pénal ;
3° Blanchiment ;
4° Corruption active ou passive, trafic d'influence, soustraction et détournement de biens ;
5° Faux, falsification de titres ou autres valeurs fiduciaires émises par l'autorité publique, falsification des marques de l'autorité ;
6° Participation à une association de malfaiteurs ;
7° Trafic de stupéfiants ;
8° Proxénétisme ou l'une des infractions prévues par les sections 2 et 2 bis du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ;
9° L'une des infractions prévues à la section 3 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ;
10° L'une des infractions à la législation sur les sociétés commerciales prévues au titre IV du livre II du code de commerce ;
11° Banqueroute ;
12° Pratique de prêt usuraire ;
13° L'une des infractions prévues par la loi du 21 mai 1836 portant prohibition des loteries, par la loi du 15 juin 1907 réglementant le jeu dans les cercles et les casinos des stations balnéaires, thermales ou climatiques et par la loi n° 83-628 du 12 juillet 1983 relative aux jeux de hasard ;
14° Infraction à la législation et à la réglementation des relations financières avec l'étranger ;
15° Fraude fiscale ;
16° L'une des infractions prévues aux articles L. 111-34, L. 241-1, L. 241-2, L. 261-17 et L. 311-6 du code de la construction et de l'habitation ;
17° L'une des infractions prévues aux articles L. 115-16 et L. 115-18, L. 115-24, L. 115-30, L. 121-6, L. 121-28, L. 122-8 à L. 122-10, L. 213-1 à L. 213-5, L. 217-1 à L. 217-3, L. 217-6 et L. 217-10 du code de la consommation ;
18° L'infraction prévue à l'article L. 353-2 du code monétaire et financier ;
19° L'une des infractions prévues aux articles L. 324-9, L. 324-10 et L. 362-3 du code du travail ;
20° Les atteintes aux systèmes de traitement automatisé prévues par le chapitre III du titre II du livre III du code pénal.
III. - A la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel.
Article 10
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 8 (JORF 2 juillet 2004).
L'incapacité prévue à l'article 9 s'applique également :
a) A toute personne à l'égard de laquelle a été prononcée une mesure définitive de faillite personnelle ou une autre mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI du code de commerce ;
b) Aux administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires au redressement et à la liquidation des entreprises ayant fait l'objet d'une décision de radiation de la liste prévue aux articles L. 811-12 et L. 812-9 du code de commerce ;
c) Aux membres et anciens membres des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé ayant fait l'objet d'une décision définitive prononçant une interdiction d'exercer d'une durée au moins égale à six mois.
Article 11
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 8 (JORF 2 juillet 2004).
En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère et passée en force de chose jugée pour une infraction constituant, selon la loi française, un crime ou l'un des délits mentionnés à l'article 9, le tribunal correctionnel du domicile du condamné, à la requête du ministère public, déclare, après constatation de la régularité et de la légalité de la condamnation et l'intéressé dûment appelé en chambre du conseil, qu'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer.
Cette incapacité s'applique également à toute personne non réhabilitée ayant fait l'objet d'une interdiction d'exercer prononcée par une juridiction étrangère quand le jugement a été déclaré exécutoire en France. La demande d'exequatur peut être, à cette fin seulement, formée par le ministère public devant le tribunal de grande instance du domicile du condamné.
Article 12
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2 (JORF 2 juillet 2004).
Les personnes auxquelles l'exercice d'une activité professionnelle est interdit par la présente loi ne peuvent ni exercer cette activité sous le couvert d'un tiers ni être employées à un titre quelconque, soit par l'établissement qu'elles exploitaient, soit par la société qu'elles dirigeaient, géraient, administraient ou dont elles avaient la signature, ni gérer, diriger, administrer une personne morale quelconque exerçant cette activité. Elles ne peuvent davantage être employées au service de l'acquéreur, du gérant ou du locataire de leur ancienne entreprise.
Article 13
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 9 (JORF 2 juillet 2004).
Les personnes exerçant une profession ou une activité mentionnée aux articles 1er et 4 qui encourent cette incapacité doivent cesser leur profession ou activité dans le délai d'un mois à compter du jour où la décision entraînant l'incapacité est devenue définitive et leur a été notifiée. Ce délai peut être réduit ou supprimé par la juridiction qui a rendu cette décision.
Sans préjudice des dispositions du deuxième alinéa de l'article 132-21 du code pénal, la juridiction prononçant la décision qui entraîne cette incapacité peut en réduire la durée.
Titre III : Des sanctions pénales.
Article 14
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 10 (JORF 2 juillet 2004).
Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait :
a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 ou après l'avoir restituée ou en ayant omis de la restituer après injonction de l'autorité administrative compétente ;
b) Pour toute personne qui assume la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, de n'avoir pas effectué la déclaration préalable d'activité prévue au dixième alinéa de l'article 3 ;
c) Pour toute personne qui exerce les fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale, de se livrer ou de prêter son concours, même à titre accessoire, d'une manière habituelle à des opérations visées à l'article 1er sans remplir ou en ayant cessé de remplir les conditions prévues aux 1° et 4° de l'article 3.
Est puni des mêmes peines le fait de négocier, s'entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle, sans y avoir été habilité dans les conditions de l'article 4 ci-dessus.
Article 15
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 10 (JORF 2 juillet 2004).
Est puni des peines prévues à l'article 313-1 du code pénal le fait d'exercer ou de tenter d'exercer une activité professionnelle en violation de l'incapacité résultant de l'application des articles 9 à 12.
Article 16
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 10 (JORF 2 juillet 2004).
Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30000 euros d'amende le fait :
1° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion d'opérations visées à l'article 1er, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques :
a) Soit en violation de l'article 3 ;
b) Soit en violation des conditions prévues par l'article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus lorsque ces documents et reçus sont légalement requis ;
2° D'exiger ou d'accepter des sommes d'argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l'article 6.
Article 17
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 10 (JORF 2 juillet 2004).
Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7500 euros d'amende le fait de mettre obstacle à l'exercice de la mission des agents publics chargés du contrôle en refusant de leur communiquer les documents réclamés, notamment les documents bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits.
Article 18
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 10 (JORF 2 juillet 2004)
Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal, des infractions définies aux articles 14, 15, 16 et 17.
Les peines encourues par les personnes morales sont les suivantes :
1° L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
2° Les peines mentionnées à l'article 131-39 du même code.
L'interdiction mentionnée au 2° de ce dernier article a pour objet l'activité qui a donné lieu à l'infraction, que cette dernière ait été commise dans l'exercice de l'activité ou à l'occasion de cet exercice.
Titre IV : Dispositions diverses.
Article 19
Abrogé par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 11 I (JORF 2 juillet 2004).
Article 19
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 11 II (JORF 2 juillet 2004).
Les conditions d'application de la présente loi seront fixées par un décret en Conseil d'Etat.
Anciennement : Loi 70-9 1970-01-02 art. 20
La loi Carrez - La loi Hoguet - La loi SRU
La loi n° 96-1107 et son décret d'application impose la mention de la superficie dans tous les contrats de ventes d'un lot privatif en copropriété, sous peine de sanctions.
Tous les lots de copropriété quelle que soit leur destination ou affectation, sont soumis à l'obligation de surface, à l'exception d'une liste limitative portant sur :
les caves
les garages
les emplacements de stationnement
Tous lots inférieurs à une superficie de 8 m². Ainsi, les greniers de plus de 8 m² sont concernés ;
S'agissant des jardins privatifs, ceux-ci n'étant pas des lots couverts ne seront pas décomptés en superficie.
LE CHAMP D'APPLICATION DE LA LOI CARREZ
Les biens soumis à la loi CARREZ
L'article 1er de la loi instaure le rétablissement, au sein de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété d'immeubles bâtis, de l'article 46 (abrogé en 1966).
Ce nouvel article 46 dispose :
"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette partie de lot".
Le lot de copropriété ou la fraction de lot
Le lot de copropriété :
La loi ne vise que les lots de copropriété soumis au statut de la copropriété tel fixé par la loi de 1965.
Nous vous rappelons que ce régime concerne les immeubles bâtis appartenant au moins à deux copropriétaires.
N'est donc pas visé le bâtiment collectif qui appartient à un seul propriétaire, la maison individuelle sauf si elle fait partie d'une copropriété horizontale, et même si elle est incluse dans un lotissement.
Se pose alors le problème des lots dits "transitoires" reconnus par la jurisprudence comme lots de copropriété ouvrant droit au vote et obligation de payer les charges générales, alors même qu'ils ne sont pas encore bâtis.
La loi impose la mention de leur surface en cas de vente. Toutefois, à la lecture du décret, la superficie déterminée à prendre en considération ne porte que sur les planchers des locaux clos et couverts.
Devra-t-on faire référence aux surfaces des logements à venir telles que prévues par l'article R 261-13 ?
De même, n'est visé que la partie privative du lot vendu.
Pour notre part, il nous apparaît que la vente d'une partie commune, qui donnera lieu à la création d'un lot, devra, dès la décision soumise au vote de l'assemblée générale, faire état de la surface vendue.
La fraction de lot :
La vente d'une fraction de lot est également soumise à l'indication de la superficie.
Il nous semble que ce terme vise la partie d'un lot que son propriétaire entend diviser, et vendre. En théorie, la division d'un lot donne lieu à modification de l'état descriptif de division de l'immeuble, et à création de deux lots aux lieu et place du lot initial.
Or, cette modification intervient généralement au moment de la régularisation de l'acte authentique.
Aussi, conviendra-t-il de mentionner dans l'avant-contrat la superficie du lot issu (appelé fraction) de la division en cours, non encore identifié.
Enfin, il est important de noter que toute vente de lot de copropriété ou de fraction de lot quelle que soit sa destination et son affectation, est soumise à l'obligation de la surface.
Il en est ainsi des lots ou fraction de lots à usage :
- d'habitation, mixte habitation/professionnel,
- de commerce, bureau, professionnel, administratif,
- d'industrie, atelier, artisanat, logements...
Les exceptions
Deux exceptions sont toutefois prévues.
* Lots désignés habituellement comme "accessoires" ou "secondaires" :
* Certains lots désignés habituellement comme "accessoires" ou "secondaires".
Leur liste est limitative, il ne s'agit que :
- des caves,
- des garages et emplacements de stationnement.
Ne sont donc pas exclus de l'obligation :
- les chambres de service,
- les casiers à ski,
- les greniers,...
Lots d'une superficie inférieure à 8 m² :
Quelque soit leur objet, la vente de lots ou fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m² ne donne pas lieu à mention de la superficie.
Ainsi, dans le cas de vente d'un appartement et d'une cave ou d'un appartement avec chambre de service inférieure à 8 m², constitutifs de lots individualisés, ne serait-il pas de bon conseil de convenir et de stipuler :
- un prix pour l'appartement mesuré,
- et un prix pour le lot non soumis à la loi.
Les actes soumis à la loi CARREZ
Le but du législateur était une meilleure information de l'acquéreur, notamment dans l'optique d'un consentement éclairé de celui-ci au contrat.
Le législateur a tenu à imposer cette mention le plus en avant possible de la transaction et donc, dès l'avant-contrat.
Sont visés "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente...".
Objet de l'acte
La loi vise toute vente : amiable, aux enchères, forcée, par adjudication,... quelque soit son rédacteur.
Il s'agit donc uniquement des mutations à titre onéreux.
Y échappent notamment :
- les donations,
- les apports en société,
- les partages,
- les cessions de droits indivis aux profit d'un coindivisaire,...
Formes de l'acte
La terminologie est des plus larges..."tout acte".
Elle concerne les actes authentiques et sous-seing privé.
Classiquement, il s'agit des formules telles :
- le compromis de vente,
- la promesse unilatérale de vente,
mais il s'agit aussi de :
- l'offre d'achat, et plus particulièrement :
- du congé pour vendre valant offre de vente (loi 89 art.15),
- d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
L'erreur de superficie dans l'acte authentique
"Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
"Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
"L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance".
Quand
L'action en diminution de prix n'est envisageable que si un écart de plus de 1/20ème apparaît entre la surface indiquée dans l'acte et la superficie réelle du bien vendu.
Cette superficie est bien entendu calculée selon les seuls critères fixés par le Décret du 23 mai 1997.
Contrairement aux règles du Code Civil ci-dessus rappelées, la différence de 1/20ème est calculée en nature (au m²) et non en valeur.
La diminution du prix est alors proportionnelle à l'écart de superficie constatée, et, s'applique ainsi même sur les premiers 5% d'erreur qui à eux seuls ne pourraient donner lieu à action en diminution de prix.
Il est à noter l'importance accrue d'un mesurage précis pour des lots de petites surfaces.
En effet, l'erreur tolérée sera de 1 m² pour un lot de 20 m², et de 5 m² pour un lot de 100 m².
Le professionnel avisé se devra, sous peine de mise en cause de sa responsabilité, d'attirer l'attention de son client vendeur sur l'intérêt d'un métré précis effectué par un professionnel, et ce, avant toute négociation.
D'autant qu'il est à prévoir, que les notaires ne se contenteront pas de la seule parole de leur client, et, exigeront l'établissement de la surface par un professionnel avant de passer l'acte authentique et ce, aux frais du vendeur.
Comment
L'action en diminution de prix devra être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique.
Ce délai est un délai de forclusion.
Le décret prévoit, pour ce faire, la remise par le notaire, aux deux parties, d'une copie simple de l'acte, ou d'un certificat reproduisant la clause de l'acte relative à la superficie ainsi que copie du nouvel article 46 de la loi de 65.
Le Tribunal de Grande Instance de situation du bien vendu est compétent.
LA LOI SRU - EXTRAITS - La loi Hoguet - La loi Carrez
Elle fait l'objet d'une publication au Journal Officiel du 14 décembre 2000.
Au-delà de sa disposition emblématique, qui consiste à prévoir que chaque commune d'une certaine importance devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux, ce texte comporte plusieurs mesures susceptibles de vous intéresser, que vous soyez locataire, propriétaire, ou à la recherche d'un logement. Revue de détails de ces nouveautés.
7 jours pour réfléchir
Tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse ou du compromis de vente, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité pour lui.
Cette disposition s'appliquait déjà pour l'achat dans le neuf, notamment dans le cadre d'un achat sur plan ;
Elle est donc désormais étendue à l'ancien.
La loi nouvelle prévoit en plus qu'aucune somme ne pourra être versée par l'acquéreur avant l'expiration de ce délai de 7 jours, sauf si l'opération est négociée par un professionnel disposant d'une garantie financière (notamment un agent immobilier) : mais dans ce cas, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui être impérativement remboursées dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Interdiction des offres d'achat avec versement d'une somme d'argent
Toujours à compter du 1er juin 2001, seront interdites les offres d'achat (parfois également dénommées "promesse unilatérale d'achat", "promesse d'achat", voire même simplement "offre de prix") pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l'acquéreur un versement quelconque.
Cette disposition est destinée à mettre fin à la pratique d'enchères sur la vente d'un bien, qui peut parfois favoriser une certaine spéculation.
Le droit à un logement décent
Sont désormais insérées dans la loi du 6 juillet 1989 (celle qui s'applique à la grande majorité des locataires hors meublés notamment), des dispositions qui obligent le propriétaire à fournir à son locataire un logement décent, répondant à des normes minimales de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Ces normes seront fixées par un décret qui doit être publié avant la fin de cette année.
Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire pourra demander au propriétaire la mise en conformité ; à défaut d'accord, il pourra demander l'arbitrage du juge, qui pourra, le cas échéant, fixer les travaux à faire exécuter. Si cela n'est pas fait, le juge pourra alors même réduire le montant du loyer. Le tout évidemment, sans que cela remette en cause le contrat de location en cours.
Cette disposition sera applicable dès que le décret précité aura été publié.
Favoriser la concertation locataires-propriétaires
Jusqu'à présent, la commission départementale de conciliation pouvait intervenir pour régler les différents entre locataires et propriétaires, en matière de hausse de loyer.
Cette commission voit sa compétence élargie au règlement des petits litiges individuels portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives. L'idée est de tenter de régler les problèmes sans avoir à aller devant les juges.
Rappelons que cette commission, composée de représentants des bailleurs et des locataires, siège à la préfecture et peut être saisie aussi bien par le locataire que par le propriétaire.
Protéger les locataires en cas de vente par lots
Cette disposition concerne les locataires dont le logement appartient à un bailleur dit institutionnel (du type banque, compagnie d'assurance, mutuelle, ...).
Si un tel bailleur décide, dans un même immeuble, de mettre en vente plus de 10 logements, et donne congé pour cela à ses locataires, ceux-ci pourront proposer à leur bailleur de conclure un nouveau bail d'une durée inférieure à celle normalement applicable, c'est-à-dire 6 ans.
Ce nouveau contrat devra être conclu au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en cours , lorsqu'il arrivera à expiration, il sera résilié de plein droit. Jusqu'à présent, dans une telle situation, les locataires avaient seulement le choix entre se porter acquéreur de leur logement (ce qu'ils peuvent toujours faire) ou partir.
Ils ont désormais un choix supplémentaire.
Améliorer le fonctionnement des copropriétés
Plusieurs dispositions de la loi SRU visent à permettre un meilleur fonctionnement des copropriétés.
On signalera notamment la mise en place d'une procédure simplifiée de recouvrement des charges impayées (avec notamment la possibilité de saisir les loyers des copropriétaires-bailleurs qui ont des dettes vis-à-vis de la copropriété), l'obligation faite au syndic de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble (dont le contenu sera déterminé par décret à paraître d'ici juin 2001), et enfin, l'obligation de mettre en concurrence des entreprises au-delà d'un certain montant de travaux voté par l'assemblée générale.
Congé pour vente et loi Carrez
Sur ce point, la loi SRU met fin à une question qui était la suivante :
le propriétaire qui donne congé à son locataire afin de mettre en vente son logement, doit-il mentionner dans ce congé, la superficie du logement, dans les conditions de la loi "Carrez" ?
Autrement dit, est-ce une condition de validité du congé ?
La réponse est enfin claire, et elle est négative : le propriétaire qui donne un congé pour vente n'a pas l'obligation d'indiquer dans ce congé la superficie du logement mis en vente.
Cette superficie sera donc mentionnée dans les actes qui suivront, c'est-à-dire soit la promesse de vente, soit l'acte notarié.
Rappelons que la loi Carrez ne s'applique qu'aux logements qui sont situés dans une copropriété.
DIAGNOSTIC PLOMB ET SATURNISME
Tout propriétaire d'appartement ou maison individuelle construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'accessibilité au plomb délimitée par la Préfecture doit fournir un diagnostic d'accessibilité au plomb dans les peintures lors du compromis.
loi n °98 -657 du 29/07/1998 (article 53).
Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d 'achat.
Validité du diagnostic :1 an.
DIAGNOSTIC TERMITES ET PARASITES
Les dégâts causés par les insectes xylophages, les mérules (et autres champignons) touchent essentiellement une trentaine de départements mais s'étendent de plus en plus sur tout le territoire français.
La loi termite n °99-471 du 8 juin 1999 et le décret termite n °2000-613 du 3 juillet 2000 impose une indépendance totale entre, d'une part, les personnes chargées d 'un diagnostic des états parasitaires et d'autre part, les entreprises chargées du traitement.
Il est obligatoire dans les zones classées à risques par arrêté préfectoral et conseillé par les notaires sur les autres départements.
Le diagnostic doit avoir moins de 3 mois au moment de l'acte authentique.
DIAGNOSTIC AMIANTE
Informations à propos du décret 2002-839 du 03 Mai 2002, applicable à partir du 01 septembre 2002.
L'interprétation de ce décret concernant l'amiante peut poser quelques problèmes, une circulaire* est en cours de rédaction pour lever ces difficultés.
Sont concernés, les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le "constat amiante" s'applique aux maisons individuelles et aux appartements (hors parties communes) lors des transactions.
Il s'agit dans cette opération de localiser et d'évaluer l'état de conservation des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante tels que : flocage, calorifugeage, faux plafond, les cloisons intérieures, les revêtements de sol, les joints, les canalisations, etc.
Le terme officiellement reconnu est le "repérage étendu" des matériaux visibles et accessibles en superficie et sans destruction.
Les maisons individuelles et les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation (traduire les appartements d'habitation) doivent bénéficier de ce repérage des matériaux pouvant contenir de l'amiante.
Ce repérage sera produit lors de la promesse d'achat ou de vente et à la signature de l'acte de vente d'un immeuble dans ce cas ce repérage amiante s'intitulera constat indiquant la présence d'amiante (art. 176 _ loi SRU).
Le "dossier technique amiante" s'applique aux autres biens immobiliers lors des transactions
Ex. locaux commerciaux, bureaux, parties communes, etc.
Ce "dossier technique amiante" comporte un repérage étendu identique au "constat amiante".
Le dossier technique doit être constitué et tenu à jour par le propriétaire de l'immeuble tel qu'il est défini par le décret 2001-840.
Seuls les propriétaires de maisons individuelles ou d'appartements d'habitation sont exonérés de cette obligation.
Les syndics de copropriété sont donc tenus d'établir ce dossier technique amiante pour les parties communes.
En cas de vente de l'immeuble assujetti à l'établissement d'un dossier technique amiante, celui-ci sera joint à la promesse ou à l'acte de vente.
DIAGNOSTIC ELECTRICITE
Décret n°2008-384 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation a été publié le 22 avril 2008 , entrée en vigueur au 1er Janvier 2009.
Une installation ancienne, défectueuse ou non réglementaire peut présenter de graves dangers, tant pour l'habitat que pour l'habitant et son environnement.
La loi dit qu'en cas de vente d'un bien immobilier comportant une installation intérieure électrique de plus de quinze ans, un diagnostic de l'installation devra être annexé à l'acte authentique.
A défaut aucune mesure d'exonération des vices cachés ne pourra être stipulée dans l'acte de vente.
Sont concernées tous biens à usages d'habitation et leurs dépendances mis en vente et équipés d'une installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans.
La validité du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité est fixée à 3 ans.
DIAGNOSTIC GAZ
Une installation ancienne, défectueuse ou non réglementaire peut présenter de graves dangers, tant pour l'habitat que pour l'habitant et son environnement.
La loi dit qu'en cas de vente d'un bien immobilier comportant une installation intérieure de gaz naturel, un diagnostic de l'installation devra être annexé à l'acte authentique.
A défaut aucune mesure d'exonération des vices cachés ne pourra être stipulée dans l'acte de vente.
Ce diagnostic immobilier, certificat de conformité d'une installation au gaz, portera sur les points de contrôle suivants :
- Étanchéité des tuyauteries fixes et des raccordements.
- Ventilation.
- Contrôle des appareils fixes d'alimentation en gaz et de production d'eau chaude.
Ce diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz à usage domestique est réalisé pour le compte du propriétaire ou son mandataire à l'occasion de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation.
Le diagnostic concerne toutes les installations de production individuelle de chaleur ou d'eau chaude sanitaire, quelle que soit la puissance, faisant partie de l'installation intérieure de gaz.
En outre, il concerne les installations d'appareils de cuisson s'ils sont desservis par une installation fixe.
La validité du diagnostic de l'installation intérieure est fixée à 3 ans.
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Le Diagnostic de Performance Energétique est obligatoire, depuis le 1er Juillet 2006 en cas de vente, depuis le 1er Juillet 2007 en cas de location.
Il devra obligatoirement être annexé à tout contrat de vente ou de location.
Ce diagnostic immobilier mesure la performance énergétique du bien en tenant compte :
- Consommations annuelles de chauffage, eau chaude (ECS), climatisation….
- Configuration et type de construction.
Il permet de dresser un bilan énergétique fiable. D'une part, il donne une évaluation précise de l'énergie consommée par le logement, le local ou le bâtiment. D'autre part, il mesure ses rejets de gaz à effet de serre (GES) dans l'atmosphère.
ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES
Concerne acquéreurs et locataires.
Cette obligation est double :
- Informer de l'exposition du bien aux risques visés par les plans de prévention des risques naturels ou technologiques et au risque sismique.
- Informer si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie catastrophes naturelles.
Cet état est exigé pour les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (prescriptifs ou approuvés) ou dans les zones de sismicité définies par décret.
