Promesse ou compromis de vente ?

Avant la signature d'un acte de vente définitif, des délais sont parfois nécessaires, notamment pour permettre à l'acheteur de finaliser son crédit immobilier. Dans l'attente, les deux parties peuvent donc s'engager via un compromis ou une promesse de vente.

 

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente, parfois appelée promesse « unilatérale » de vente, dans la mesure où elle n'engage que le vendeur, lui permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire. La promesse de vente obéit à un formalisme bien précis. Elle doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé. Pour conclure la vente, l’acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu.

 

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Par opposition à une promesse de vente, un compromis est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu’il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme. L’offre d’achat écrite, fournie par l’acquéreur, l’oblige à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. Ce dernier, de son côté, ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise de l’acquéreur ou si une offre « au prix » est proposée.

 

Promesse de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur reste libre d’annuler la transaction tant que l’acheteur n’a pas levé l’option... mais cela peut lui coûter cher ! En plus de perdre l’indemnité d’immobilisation, il risque d'être condamné à payer des dommages et intérêts pouvant s'élever à 20 % du prix du bien ! Si le vendeur souhaite se rétracter après la levée d’option d'achat, l’acquéreur peut choisir d'être indemnisé comme précédemment expliqué ou alors procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance.

 

L’acheteur ne peut pas ou ne veut plus acquérir le bien immobilier

Si l’acheteur souhaite se désister et ne lève finalement pas son option sur le bien, il perd son indemnité d’immobilisation qui reste acquise au vendeur. Toutefois, si le désistement est dû à la réalisation de l’une des clauses suspensives de la promesse de vente (impossibilité de trouver un prêt immobilier par exemple), l'acquéreur peut se désengager tout en étant remboursé de son indemnité d’immobilisation.

Plus rare que le compromis, la promesse de vente offre à la fois une porte de sortie à l'acheteur et une garantie d'indemnisation au vendeur. Elle peut donc séduire les deux parties par sa souplesse.

 

Quelle différence entre la promesse de vente et le compromis ?

Le compromis et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes. La promesse précède souvent le compromis. Propriétaire et acheteur signent une promesse unilatérale de vente pour fixer un prix à un bien. Elle n’engage qu’une des deux parties : soit le vendeur, et c’est une promesse de vente, soit l’acheteur, et c’est une promesse d’achat. Ce prix, le propriétaire s'engage à ne pas le faire évoluer. Concrètement, c'est comme si l'éventuel acheteur posait une « option » sur le bien, pour deux ou trois mois. Intéressant pour laisser le temps à un acquéreur de réfléchir, ce contrat interdit au propriétaire d'annuler la vente ou de remettre le bien à la vente.

 

Promesse de vente : comment ça marche ?

Mais pour cette exclusivité, le futur acheteur verse une indemnité d'immobilisation équivalente au minimum à 5% du prix de vente. Mais elle s’élève généralement à 10 % de la transaction et se soustrait au montant final en cas d'achat. Mais en cas de refus ou sans accord explicite dans le délai imparti, le propriétaire conserve l''indemnité.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts sous dix jours après sa signature en cas d'acte sous seing privé, ou dans le mois en cas d'acte notarié. L’acquéreur devra payer 125 euros de droit d'enregistrement. Il est faux de penser que la promesse de vente n’engage pas : c’est un contrat qui fixe les bases des conditions de vente. La démarche n’est légalement pas obligatoire mais, dans les faits, indispensable.   

Quelles conditions à la promesse de vente ?

Des conditions suspensives doivent être insérées dans la promesse de vente. Si elles se réalisent, la vente n'a pas lieu et chacun est libéré de son engagement sans pénalités. Elles peuvent être intégrées selon les situations : condition d'obtention d'un document administratif, condition de la vente préalable d'un autre bien, etc.

 

Faire rédiger l'avant-contrat par un professionnel

Dans la mesure où la promesse de vente n’est pas légalement nécessaire, acheteur et vendeur peuvent très bien la rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, à partir de contrats types. Mais le contrat final ne fait que reprendre les clauses inscrites sur la promesse de vente. Il est donc vivement conseillé de faire rédiger la promesse de vente par un professionnel, comme un notaire, qui pourra de surcroît conseiller et informer les deux parties. Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire qui actera la vente définitive.

 

Les points clés à retenir :

La promesse de vente n’est pas obligatoire ;

Elle précède l’accord de vente et en fixe les conditions ;

Elle n’engage qu’une seule des deux parties ;

Elle peut être soumise à conditions.