Fiscalité et achat immobilier : conseils pour optimiser ses impôts grâce aux investissements immobiliers

 Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard permettent tous deux aux particuliers de bénéficier d’une réduction d'impôts lorsqu’ils mettent en location un bien immobilier acheté neuf.

La défiscalisation varie selon les dispositifs et n’est accordée qu’à certaines conditions. La rentabilité de l’opération dépend largement du choix du bien immobilier et de son emplacement, il est donc préférable d’être accompagné par un professionnel.

Autre élément important : les deux dispositifs ne sont pas cumulables. 

Défiscalisation avec la loi Pinel

La loi Pinel a remplacé la loi Duflot depuis le 1^er septembre 2014.

Le bien immobilier : le logement doit être neuf ou en Vente en état futur d’achèvement (VEFA). Il peut aussi s’agir d’un bien ancien réhabilité mais, dans tous les cas, le bien doit être conforme aux normes des bâtiments basse consommation (BBC 2005) ou à la régulation thermique 2012 (RT 2012).

L’obligation de location : le logement doit impérativement être loué en dehors du foyer fiscal pour que la déductibilité puisse être opérée. La durée de la mise en location est variable : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

La zone géographique : la loi Pinel est conçue pour relancer le secteur de la construction immobilière et pour augmenter l’offre locative dans des zones saturées. Ainsi, seuls les logements achetés dans les grandes agglomérations françaises sont éligibles (Lille, Paris, Toulouse, etc.).

Le coût de l’acquisition : le prix du m² ne doit pas excéder 5 500 euros et la valeur du bien doit être inférieure à 300 000 euros avec un maximum de deux opérations par foyer fiscal. Attention, le cumul global de vos avantages fiscaux ne doit pas représenter plus de 10 000 euros, les sommes dépassant ce plafond ne sont pas déductibles.

Les conditions de location : le loyer mensuel du logement doit être inférieur à un plafond variable et les revenus du locataire doivent également être inférieurs à un plafond de ressources.

La rentabilité : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans de la valeur de l’investissement. Autrement dit, pour l’achat d’un bien de 300 000 euros, le bénéficiaire obtient 6 000 euros de réduction d’impôts par an pendant 9 ans, soit 54 000 euros d’avantages fiscaux au total. 

Défiscalisation avec la loi Censi Bouvard

Loi Censi-Bouvard organise l’achat puis la location d'appartements meublés dans des résidences de services en échange de réductions d’impôts.

Le bail n’est pas signé avec un locataire mais avec une société d’exploitation, qui reverse le loyer au propriétaire.

De ce fait, le dispositif Censi-Bouvard n’est applicable qu’aux bénéficiaires ayant le statut de loueur meublé non professionnels (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).
 
Le bien immobilier : le logement doit être neuf, en Vente en état futur d’achèvement (VEFA), ou ancien, de maximum 15 ans, mais réhabilité, dans les résidences meublées suivantes : résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence « sénior », résidence étudiante, résidences Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

L’obligation de location : l’engagement de minimum de location à respecter est de 9 ans.

La zone géographique : les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2014 ne sont pas soumis à un zonage particulier.  

Le coût de l’acquisition : la valeur du bien doit être inférieure à 300 000 euros mais une acquisition par an est possible. Attention, le cumul global de vos avantages fiscaux ne doit pas représenter plus de 10 000 euros, les sommes dépassant ce plafond ne sont pas déductibles.

Les conditions de location : contrairement à la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard ne fixe ni plafonds de loyers ni plafonds de ressources du locataire.

La rentabilité : le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard vous offre 11 % de remise d’impôt sur 9 ans, soit 3 666 euros par an pour un achat de 300 000 euros. D’autre part, avec le statut de LMNP la TVA est récupérable.